Sécuriser vos contrats de location et protéger vos droits de locataire ou bailleur
Les baux commerciaux régissent la location de locaux destinés à une activité professionnelle. Nous vous assistons dans la rédaction, la négociation et la gestion des litiges pour garantir la pérennité de votre activité et la sécurité de vos investissements.
Le bail commercial est un contrat conclu entre un bailleur et un locataire exploitant un fonds de commerce ou un fonds artisanal immatriculé. Il est conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec possibilité de résiliation tous les 3 ans pour le preneur. Ce bail donne droit au renouvellement automatique ou, en cas de refus injustifié du bailleur, au versement d’une indemnité d’éviction équivalente à la valeur du fonds perdu.
2. Qui est concerné ?
Commerçants et artisans immatriculés
Propriétaires souhaitant louer des locaux commerciaux ou artisanaux
Investisseurs désireux de sécuriser leurs revenus locatifs
3. Pourquoi est-ce important ?
Stabilité : garantie de durée et de renouvellement
Protection du fonds de commerce : le bail participe à sa valeur économique
Loyer encadré : révisable tous les 3 ans, avec plafonnement (sauf exceptions prévues par la loi Pinel)
Encadrement légal : répartition des charges et travaux contrôlée depuis la loi Pinel
4. Ce que nous faisons pour vous
Rédaction ou relecture de baux commerciaux sécurisés
Optimisation des clauses sensibles (activité, charges, résiliation, indexation du loyer)
Assistance lors des renouvellements ou déspécialisations
Gestion des litiges : indemnité d’éviction, contestation de loyer, congé
Conseil fiscal (TVA sur loyers, traitement des indemnités, transmission du fonds)
Le bail dérogatoire
Souplesse et précaution pour des besoins temporaires
1. Qu’est-ce que c’est ?
Le bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée, permet de louer un local sans appliquer le statut des baux commerciaux. Il est conclu pour une durée maximale de 3 ans (36 mois) et ne donne pas droit au renouvellement.
2. Qui est concerné ?
Entrepreneurs souhaitant tester une activité
Commerçants exploitant des opérations temporaires (pop-up stores, corners saisonniers)
Propriétaires cherchant à louer sans engagement de longue durée
3. Pourquoi est-ce important ?
Flexibilité : engagement limité dans le temps
Sécurité financière : pas de risque d’indemnité d’éviction
Attention : si le locataire reste après 3 ans, le bail est automatiquement requalifié en bail commercial
Obligation d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie
4. Ce que nous faisons pour vous
Rédaction de baux dérogatoires clairs et sécurisés
Clauses adaptées pour éviter la requalification
Conseil stratégique : choisir le bail approprié selon le projet
Défense en cas de litige ou de requalification en bail commercial
Le bail de droit commun
La liberté contractuelle hors activité commerciale
1. Qu’est-ce que c’est ?
Le bail de droit commun est régi par le Code civil (articles 1713 et suivants). Il s’applique lorsqu’aucun régime spécifique ne s’impose, notamment en dehors d’une activité commerciale ou artisanale.
Moins protecteur pour le locataire : pas de droit au renouvellement ni indemnité d’éviction
Adapté aux situations spécifiques mais nécessite une rédaction rigoureuse
4. Ce que nous faisons pour vous
Rédaction de baux sur mesure adaptés à votre activité
Vérification et sécurisation des clauses sensibles (durée, charges, résiliation)
Conseil pour limiter les risques liés à l’absence de protection légale
Défense en cas de contentieux
Le bail précaire
Une occupation temporaire strictement encadrée
1. Qu’est-ce que c’est ?
Le bail précaire est une forme exceptionnelle de location permettant une occupation temporaire en attendant un événement déterminé (par exemple, une démolition ou une vente). Il n’a pas de régime autonome et est reconnu uniquement par la jurisprudence.
2. Qui est concerné ?
Propriétaires souhaitant louer de manière provisoire
Entreprises en attente de relocalisation ou en fin d’activité
Projets ponctuels nécessitant une occupation transitoire
3. Pourquoi est-ce important ?
Souplesse : permet d’occuper les lieux sans engagement long
Attention : fort risque de requalification en bail commercial si la précarité n’est pas prouvée
Doit rester une solution exceptionnelle et encadrée
4. Ce que nous faisons pour vous
Vérification de la validité de la précarité invoquée
Rédaction de conventions sécurisées pour limiter les risques
Conseil sur les alternatives plus sûres (bail dérogatoire notamment)
Défense en cas de litige ou de requalification
FAQ
Un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans (art. L.145-4 C. com.). Le locataire peut donner congé tous les 3 ans, d’où le terme de “bail 3-6-9”.
Oui, mais dans ce cas il doit verser une indemnité d’éviction au locataire, équivalente à la valeur du fonds de commerce perdu. Le refus sans indemnité n’est possible que dans des cas stricts (ex. faute grave du locataire, immeuble insalubre).
Le loyer est révisable tous les 3 ans (révision triennale). Il est plafonné par l’indice légal (ILC ou ILAT), sauf circonstances exceptionnelles (ex. modification notable des facteurs locaux de commercialité). Une indexation annuellepeut aussi être prévue dans le bail (clause d’échelle mobile).
Depuis la loi Pinel de 2014, certaines charges et travaux sont à la charge exclusive du bailleur (ex. grosses réparations art. 606 C. civ., impôt foncier). Le bail doit contenir un inventaire précis des charges refacturées.
Le bail dérogatoire est limité à 3 ans maximum et ne donne pas droit au renouvellement. Au-delà, le locataire est automatiquement soumis au statut des baux commerciaux. Le bail commercial, lui, ouvre droit au renouvellement et à une indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur.
Le bail commercial continue : l’acquéreur du local est tenu par les mêmes conditions (principe de la continuité du bail). Le locataire bénéficie en outre d’un droit de préférence instauré par la loi Pinel en cas de vente des locaux.